? ??2019年即將過去，新的一年即將到來。展望新的一年，有三個地方最有懸念，其不動產價值最有望獲得全面提升。這三個地方是：海南、澳門、深圳及其周邊。也就是說，這三個區域都可能在2020年獲得新的、重大發展機遇。

1、海南

? ??海南的大利好是全省建設“自由貿易港”。

? ??自由貿易港，是“自由貿易試驗區”的升級版。領導人在第二屆“進博會”開幕式上講話的原文是——“加快推進海南自由貿易港建設，就是我們的海南省，全省建成自由貿易港”。

? ??這個力度可謂“空前”。因為中國最大的“自貿試驗區”在上海，擴容后也不過數百平方公里。中國最大的自由港是香港，總面積也才1100平方公里。而海南未來要建設的自由貿易港，陸地總面積達到了3.54萬平方公里。

? ??上海的“臨港自貿新片區”，事實上在試行“自由港”的政策，但仍然存在“物理分割線”。而海南則采用了香港的模式，把全境都裝入了“自由港”。除了存在跟外部的邊界外，內部沒有邊界。

? ??另外，海南自由港很有可能實施“零關稅”，這個力度也是空前的。

? ??2019年10月25日，由中國特色自由貿易港研究院、中國（海南）改革發展研究院、國務院參事室自貿試驗區建設研究中心、海南省委政策研究室等單位聯合主辦的一個官方論壇在海口舉行，會上中國（海南）改革發展研究院院長遲福林建議，要盡快在海南全面實施零關稅。

? ??遲福林還建議：一是對醫療健康、文化娛樂、旅游、教育、科技研發、會展等服務業行業發展所需原材料、基礎設施配套的用品設備的進口實施“零關稅”，并免除進口環節增值稅；二是對事關民生的重點行業實施“零關稅”。

? ??另外，“對標世界最高水平的開放形態”、“建立與高水平自由貿易港相適應的、具有國際競爭力的特殊稅收制度”的提法惹人遐想。

? ??要知道，今年3月全國人大會議閉幕的時候，新聞通稿說：“海南自由貿易港法”正式提上國家立法日程。

? ??也就是說，海南自由貿易港需要全國人大單獨立法。這從側面佐證了海南極有可能成立的是“零關稅+獨立關稅區”。而這種政策待遇，是深圳、上海夢寐以求多年而不得的。

? ??海南未來能超越香港么？

? ??說到底，海南自由貿易港的成立，是改革開放的經濟發展需要。面對“全球化遇阻”的世界新趨勢，中國需要拿出一個區域用以“展現我國推進更高水平對外開放的信心和決心”，海南是獨立的“地理單元”，而且空間足夠，有地理優勢（靠近粵港澳大灣區和東南亞），所以被選中。

? ? 海南要實現這個目標，更重要的是引進增量投資，制造增量就業機會，才能吸引來人口。現在跟30年前海南剛剛建省、建特區的時候，有了很大不同。目前國家設立了9個國家中心城市，19個國家級新區，有18個省區數十個城市擁有了自貿試驗區。

? ??海南想要快速吸引到增量人口、尤其是人才，難度比較大。而且海南旁邊沒有一線城市，距離大灣區說遠不遠、說近不近。

? ??但話說回來，“零關稅+獨立關稅區”還是非常重大的利好。因此，海南仍將迎接巨大的歷史機遇。海南不動產整體投資價值會凸顯，溢價也會因為環境好而長期維持。

2、澳門

? ??2019年12月20日，是澳門回歸20周年。估計在慶典上，領導人會宣布一系列重大利好。之前給香港的兩輪利好，都會給澳門，這是毫無疑問的。

? ??最惹人關注的，是澳門將設立“人民幣計價的證券交易所”，這個利好已經寫入“粵港澳大灣區發展規劃綱要”了，但估計會再宣布一次，比如宣布啟動籌備。

? ??中國希望啟動“印股票的時代”。但由于深滬股市注冊制改革遲遲沒有全面推開，為了維持A股的“政策底”，必須控制擴容速度。所以，深滬股市相對于中國經濟對直接融資的需求來說，帶有花瓶性質，中看不太中用。

? ??所以，類似阿里、騰訊、百度、美團、京東、拼多多才會在境外上市。紐約證券交易所、納斯達克、美國證券交易所、港交所，這四大市場一直在給深滬股市“補臺”。

? ??阿里最近在香港做了第二上市。這里面有兩個政策含義：第一，給美國人看，如果你不給中概股公平地位，中概股就會回歸香港；第二，給香港人看，這事實上是中央在經濟上支持香港。

? ??最近兩天，國家財政部在香港發行60億美元的國債，其實也是在力挺香港。

? ??未來只靠香港，能不能滿足國家融資的需要？

? ? 顯然需要一個備份。而設立人民幣計價的澳門證券交易所，就有這個政策含義。

? ??當然，人民幣計價的目的有兩個：第一，跟香港錯位發展，不直接正面競爭；第二，可以增加人民幣在國際市場的用途，有利于人民幣國際化。

? ??要知道，香港是人民幣最大離岸市場。如果人民幣計價的澳門證券交易所推出，肯定會分流香港的人民幣流量，也會分流新加坡的人民幣流量。

? ??這對于澳門顯然是重大利好。澳門產業結構一直很單一，靠博彩和旅游，而金融業則為博彩、旅游服務。如果有了交易所，金融業有可能反客為主。這對于澳門長遠發展，當然極為有利。

? ??這個利好，還會傳遞到旁邊的珠海。

3、深圳及其周邊

? ??2020年8月26日，是深圳特區成立40周年。根據“過生日、有禮物”的規律，深圳2020年肯定有利好降臨，只是什么內容說不好。

? ??往小了說，“前海合作區+自貿區”的雙擴容，已經醞釀很久，應該會在2020年落地。

? ??往大了說，則深圳有可能擴容，也就是增加面積。

? ??根據中國的城市劃分等級，城區超過500萬常住人口的叫“特大城市”，城區超過1000萬常住人口的叫“超大城市”。在這兩類城市里，面積最小的就是深圳。

? ??廈門、海口雖然也很小，但城區常住人口都沒有超過500萬，跟深圳完全不是一個等級。

? ??8月18日“社會主義先行示范區”的利好落地后，深圳定位獲得全面提升，事實上成為跟北京、上海一個量級的城市，超過了廣州。仔細閱讀中共中央、國務院發布的文件，你會發現以深圳1997平方公里（加上深汕合作區也不過2400多平方公里）的陸地面積，很難承載這些利好和使命。

? ??而十九屆四中全會通過的“若干重大問題的決定”明確提出：優化行政區劃設置，提高中心城市和城市群綜合承載和資源優化配置能力。

? ??所以我們有理由做出一個重要推測：擔負了重要使命的深圳，早晚會擴容。而且早擴容比晚擴容要更好。

? ??如果擴容，哪里最有可能納入深圳？

? ? 中國的行政區劃調整，歷來有兩個重要原則——很少跨越地理單元、要考慮扶貧。所以，珠江口東岸比西岸幾率大，惠州的幾率比東莞大。至于惠州內部，則是南部臨深的幾率超過北部。

? ??當然，如果官方有意大手筆、一次性解決深圳發展的瓶頸問題，則“深莞惠”合并，或者“深莞惠+汕尾”合并，這是上策。因為東莞對深圳很重要，事實上已經成為深圳產業鏈條的重要組成部分。

? ? 未來已來，不管您在哪個城市，不管您從事哪個行業，在國家大的宏觀調控下，人人都會有機會參與；把握當下，做好自己手上的工作才有機會出彩。就如深圳蘭韻，近三十年深耕企業形象設計，VI全案設計；幫助無數的企業在塑造品牌康莊大道上默默奉獻！